冷蔵倉庫不動産、チャド・デボルト氏と

電子商取引と食料品配達の台頭により、冷蔵倉庫不動産セクターの市場機会は拡大していますか?

サクサム・リアル・エステートのマネージング・ディレクター兼プリンシパルであるチャド・ビーボルト氏がショーに参加し、冷蔵倉庫不動産市場の現状と投資家が考慮すべき機会について話し合います。

OpportunityDb と WealthChannel の創設者である Jimmy Atkinson が主催する「The Opportunity Zones & Private Equity Show」では、ファンドマネージャー、アドバイザー、政策立案者、税務専門家、その他のオポチュニティゾーンとより広範なプライベートエクイティの分野の第一人者からのゲストインタビューが行われます。

ジミー: 「オポチュニティゾーンとプライベートエクイティ」ショーへようこそ。私はジミー・アトキンソンです。今日のポッドキャストでは、冷蔵倉庫と、このユニークな不動産セクターの成長する市場機会について話します。そして今日は、このトピックなどについて話し合うために、Saxum Real Estate のマネージングディレクター兼プリンシパルである Chad DeBolt が私に加わってくれます。そして今日はテキサス州オースティンからチャドが参加します。チャド、会えてうれしいです。番組にご来場いただきありがとうございます。お元気ですか？

チャド:素晴らしいよ、ジミー。お招きいただきありがとうございます。

ジミー:もちろんだよ、チャド。そして、サクサムでの役割に加えて、あなたは私と同じドーマーでもあります。あなたはノートルダム大学の 2 つの競技のアスリートです。したがって、いわば、ノートルダム大学で戦うアイルランド人とつながるのは常に素晴らしいことです。

チャド:アイルランドに行きましょう。来てくれてありがとう、ジミー。感謝しています。

ジミー:絶対に。アイルランドに行きましょう。ねえ、チャド、私の聴衆である富裕層の投資家やアドバイザーの多くは、あなたが関わってきたさまざまなオポチュニティゾーンの取引により、サクサム・リアル・エステートについてはすでにある程度知っているのではないかと思います。私たちは長年にわたり、ポッドキャストやニュース記事で何度か皆さんのことを取り上げてきました。しかし、馴染みのない人のために、Saxum についてもう少し詳しく、そしてそこでのあなたの役割について教えていただけますか?

チャド:絶対に。 Saxum は垂直統合された不動産投資開発会社です。私たちは今約9歳です。 7年ほど前に入会しました。私は実際に入社して 2 番目の社員でしたが、この会社は本当に目覚ましい成長を遂げてきました。私たちは過去 7 年間にわたってそれを実際に拡張することができました。たくさんの成長がありました。現在、オースティンとニュージャージー州の一部のオフィスにまたがる 2 つのオフィスにまたがる約 37 名のチームメイトがいます。オースティンには7人のチームメイトがいますが、ニュージャージーには30人のチームメイトがいます。

そして実際に私たちの目標は、投資開発会社の垂直統合ネットワークを構築することであり、構築することです。そして私たちは産業資産と集合住宅資産に重点を置いています。これらが私たちの主な焦点です。集合住宅部門に目を向けると、約 4,000 ベッドの学生向け住宅も用意されているため、住宅についても真剣に検討しています。しかし、そのおかげで、方程式の不動産商業面に影響を与える独自の方法を見つけることができました。A、私たちは資金を調達しており、ハイブリッド企業だからです。私たちはプライベートエクイティです。私たちはマルチアセットのファンドを持っていますが、単一アセットの取引も行っています。しかし同時に、私たちは真のスポンサーでもあります。したがって、私たちは取引のスポンサーであり、プラットフォーム全体にわたってゆりかごから墓場までの取引を実行します。

実際に考えてみると、当社には 12 人の開発構築チームがあり、社内法務、3 人の常勤弁護士、約 6 人の買収チーム、そして資産管理業務などがあります。そのため、私たちはさまざまな取り組みを行っており、そのおかげで取引に全力で取り組み、リスクを管理し、予算を期限内に実行し、全国各地でユニークな機会を見つけることができます。

ジミー:あなたは、さまざまな種類のさまざまな不動産、さまざまな分野にわたって、かなりの量の不動産関連の仕事を行っています。今日は、特に冷蔵倉庫について詳しく説明します。その会話をとても楽しみにしています。しかし、そこに行く前に、ズームアウトして高度 30,000 フィートからの眺めについて話し合って、サクサムがどうなっているのかを見てみたいと思いました…サクサムとあなた、チャドは商業用不動産業界のリーダーだと思います。商業用不動産業界全体で今後数年間に展開すると思われる最も強力なトレンドは何ですか?

チャド:確実なこと。商業用不動産市場は…繰り返しになりますが、すべての市場にはサイクルがあります。少なくとも 15 年以上市場に携わっている人なら、2008 年、2009 年、そして 2010 年の大不況を経験したはずです。そして、不動産に関して興味深いのは、不動産が遅れている資産クラスであるということです。そして、遅れるということは、ボタンを押しても売ることができないことを意味します。時間がかかる。そのため流動性がより低い資産クラスは、通常、価格の再設定に時間がかかります。

つまり、株式市場は不安定であり、特に金利市場は非常に不安定である一方、不動産もそのような動きを感じています。しかし同時に、通常はプレイに時間がかかります。データのポイントを一つ挙げると、不動産は 2010 年と 2011 年に底を打ったわけではなく、13、14 年前に再び戻りました。そして株式市場、S&P 500 が実際に底を打ったのは 2009 年 3 月 9 日でした。その日は実際に私の誕生日だったので正確な日付を覚えています。それは 667 でしたが、現在 4,000 台にいるときに考えるとクレイジーです。こうして市場は大荒れになったのです。

したがって、これは覚えておくべき非常にユニークなことです。そして、最近は 15 年前よりも商業用不動産がニュースになっているように感じます。これを見ると、主に移動料金に焦点が当てられていると思います。過去20年間で最大の金利変動があった。そしてご存知のとおり、プライベート・エクイティへのほぼすべての投資にはレバレッジがかかります。したがって、レバレッジを見るとき、金利は重要な要素となります。

したがって、一般的に、私たちがこれまで見てきたことから、融資市場は、ほとんどの取引において、過去 10 年以上に比べて明らかに困難になっていると言えます。株式と話をする場合、株式が実際にこれらの取引のいくつかにコミットしようとする前に、負債がすでに準備されていることと同じくらい重要です。これはサクサムに限ったことではありません。どのスポンサーも市場全体でそう言うでしょう。

したがって、一般的に今後 1 年から 18 か月間は不安定な市場になると思います。ボラティリティには当然のことながらチャンスが伴います。世の中の投資家は、不動産のチャンスに目を向けているとき、非常に低いキャップレートで安定化資産を購入し、その後ロックしなかった多くの大型ファンドから多くの痛みが生じると思います。固定金利債務があり、今ではそれらが逆さまになっています。そのため、私たちはそれについて多くのことを聞いてきましたが、そこで何が起こっているのか、一部の大手プレーヤーに何らかの償いを与えるという点では珍しいことではありません。したがって、それは時間の経過とともに明らかになる一つのことです。

しかし、私たちの立場から言えば、健全であるということは、私たちの取引の多くが開発取引であり、おそらく今すぐには引き渡されていないため、私たちのポートフォリオは概してかなりクリーンであるということです。今後いくつかの取引が予定されていますが、通常、予定されている取引のほとんどは集合住宅や産業用資産に関するものです。それが私が本当に主張する最後のポイントになります。これは、より大きな全体像です。 WealthChannel に参加している投資家、これを見ている投資家、この危機を真剣に理解して乗り越えようとしている投資家はいますか。投資について今考えなければならないのは、どの資産が基本的にエンドユーザーや消費者に対して価格上昇を促すことができるかということです。右？

このことをよく考えてみると、繰り返しになりますが、私は株式市場の専門家ではありませんが、株式市場が現在の地位を保っている理由の 1 つは、株式市場が部分的に潜在的にリスクからの保護を提供しているためだと信じています。優良企業がコストを消費者に転嫁する可能性があるため、インフレが起こる可能性がある。それが、私たちが現在インフレ市場環境にあると考える理由の 1 つです。 FRBが何をするかに関係なく、ほとんどの人がそう思っていると思いますが、この傾向は中期的に続く可能性が高いと思います。

そして、インフレ率を高めに設定したとは思いますが、すぐに PCE が 2% 未満に戻るとは思いません。それらは注目すべき資産です。それを見ると、最も単純なことですが、繰り返しになりますが、これが私たちがやっていることです、サクサムでは、基本的に住宅と産業への投資が目的であるため、意図的にそれを行っています。なぜなら、新型コロナウイルスの影響で、クラスAの集合住宅と産業が進むからです。当社は商業用不動産分野で断然トップ 2 の成績を収めています。新型コロナウイルスの影響下でも、それは同じことだ。つまり、これらは、サプライチェーン主導型、ミッションクリティカル型、または実用性が非常に高い、または賃貸の観点から人々がどこかに住まなければならない非常に高い実用性を備えた資産クラスです。

そしてご存知のとおり、FRBの資金と金利は実際の家賃と正の相関関係がありますが、インフレ率が15％、20％に上昇する場合は全く別の話になります。しかし、あなたが潜在的な住宅所有者であれば、現在、潜在的な賃貸に対して 7% の住宅ローン金利からスタートすることになります。つまり、購入か賃貸かという方程式が重要になります。したがって、過去数年間でクラス A の賃料が大幅に上昇しており、一般的には複数の 2 桁の上昇が見られます。もう一度、前のポイントに戻りますが、これらの資産は、キャップレートが高く、建設コストが高くなる可能性がありますが、そのかなりの部分が相殺され、潜在的には賃料の移動能力に基づいて、NOIが上昇する可能性があります。。

ジミー:どれも素晴らしい考えです。そして、サプライチェーンクリティカルについて言えば、先ほどの答弁の中でその言葉が出てきました。エピソードの残りの部分では、冷蔵倉庫に焦点を移しましょう。最近、このポッドキャストで多世帯住宅についてはたくさん話してきたと思いますが、冷蔵倉庫についてはあまり話していないからです。今日はそれについてあなたの意見が聞きたいです、チャド。まず、どのようにして冷蔵倉庫業界を検討し始めたのでしょうか？

チャド:うん。つまり、実際のところ、冷蔵倉庫における不動産側へのサクサムの関与は、実際にサクサムが設立された経緯の中心にあるのです。同社は常に起業家精神に富んだ会社でした。私たちは常に、人々が過小評価されている資産クラスに気づいていない独自のトレンド、独自のリスク調整済みリターンを実際に抽出して生み出す方法を探してきました。

したがって、そのプロセスを通じて、繰り返しになりますが、オースティンにオフィスを開設する前にもともとジャージーで設立された産業は、長い間ジャージーで最大の資産クラスの1つでした。それは隠された秘密ではなく、私たちはそれをずっと知っていました。私たちはいつも面白いと思っていましたが、当時はエッジがなかったため、そのスペースでプレーすることはありませんでした。そして、私たちは優位性がないときは物事を行いません。そして、あなたはプロロジスと世界の公爵を相手にしています。非常に大規模な企業は上場しており、資本コストは私たちよりもはるかに低いです。彼らを倒すのは難しい。そして、資産を利用する場合は、おそらく払いすぎになります。そして、私たちはそのゲームもプレイしません。

それで、私たちの場合、産業分野に参入する方法を検討し始めたとき、下調べをして興味深いアイデアや、先ほども話したように、オポチュニティゾーンに関する同様のアイデアを探していたときに、それを見つけました。我々の方法。私たちはたくさんの宿題をしました。これまでに10件以上の取引を行ってきました。したがって、繰り返しになりますが、オポチュニティゾーンとそれほど変わりません。私たちが冷蔵倉庫に注目し始めたとき、一般的には、それがほぼ... 資産クラスがどれほど断片化され、未開発であるかに非常に驚きました。

それを本当に理解するには、冷蔵倉庫を見てみると、冷蔵倉庫が全産業資産の 2% 未満にすぎません。つまり、産業におけるニッチな遊びについて話したいのであれば、それは産業における遊びです。それは議論の余地さえありません。そして、それが起こるのにはいくつかの理由があります。そして、不動産のレンズから掘り下げてみると、玉ねぎの皮をむき始めると、冷蔵倉庫の建物の平均築年数は 42 年になります。つまり、古い建物、低い高さ、多くの非効率について話しているのです。これらはトリプルネットリースであり、これらの費用の多くがテナントに押し付けられることを意味します。

そうですね、断熱材が劣化して亀裂が入った古い建物の場合、さまざまな非効率性が考えられます。あなたがテナントの場合、場合によっては、その多くがあなたに押し付けられることがあります。したがって、これが構築されていなかったことは私たちにとって衝撃的でした。その主な理由の 1 つはおそらく 2 つあります。まず、冷蔵保管のコストは通常、乾燥保管の少なくとも 50% ～ 2 倍です。

そして、先ほども述べたように、もしあなたが大企業、上場産業企業であれば、簡単に実現できるのは、市場の 98% を占める数百万平方フィートのドライ工業用建物を 9 か月で建設することです。問題ない。より困難な取引は、袖をまくって冷蔵倉庫のような市場に食い込むことです。冷蔵倉庫には通常、ドライのコストの 2 倍、通常 50% から 2 倍のコストがかかります。構築するのは難しいです。非常に複雑な冷凍システムと厚い断熱材が使用されています。非常にユニークなので、構築にはさらに時間がかかります。つまり、他の取引ほど早くプロモーションの可能性を実現できていないのです。

繰り返しになりますが、Saxum が行っていることは、価値を引き出す独自の方法を検討していることです。意味があるのであれば、私たちはさらに時間と労力を費やすつもりです。それは私たちにとって本当に興味深いことでした。もう一つはサプライズです。冷蔵倉庫の空室率は2%未満です。これは私たちにとって非常にユニークなことでした。なぜなら、私たちがこれに注目し始めたとき、新型コロナウイルス以前に遡ると、冷蔵倉庫の供給は大量に存在していなかったからです。

したがって、冷蔵倉庫の多くの開発を見てみると、これまでは通常、スイートが構築されてきました。それが意味するのは、企業はスペースを必要としているが、彼らは開発者ではなく、建物を建てたくないということです。彼らは建物を所有したいだけでなく、建物のリース契約を締結し、事前にリースし、開発業者に建物を建設してもらいたいと考えているかもしれません。そうなると自動的に建物が片付けられてしまうので供給がありません。これも私たちがユニークだと思った点です。非常に限られた供給、非常に低い空室率、非常に難解で断片的なビジネス。

そして、これに注目し始めると、私たちは素晴らしい投資家であると言いたいです。私たちはかなり良い状態だと思うが、他の人と同じように毎日もっと良くなる可能性は常にある。しかし、良いことよりも少し幸運なことの方が良いです。私たちは新型コロナウイルス感染症以前から冷蔵倉庫に注目し始めました。そして、今そこに注目しているクォーターバックにはたくさんのお金があり、さらに多くのお金があります。しかし、私たちは実際に、フォートワース市場で新型コロナウイルス感染症の前に着手し、建設予定の国で 2 番目の完全に 100% スペックの開発を構築しました。それで、そうです。こうして私たちはセクターに乗り出し、その後レースに臨むことになりました。

ジミー:つまり、適切なタイミングで適切な場所にいるのです。そして、新型コロナウイルス感染症により、冷蔵倉庫の需要が加速しました。この業界に影響を与えている主な需要と供給の要因は何だと思いますか?

チャド:うん。繰り返しになりますが、投資家と話をすると、世の中で最高の投資が最も理解しやすい場合があると思います。そしてそれが時々彼らが無視される理由です。そして、なぜ何かに投資したいのかという基本を徹底的に掘り下げてみると、その基本、つまり需要側の方程式は、繰り返しになりますが、それはほぼ非常に明白ですよね。再びコロナウイルス以前に目を向けると、全米で 2 番目となる 100% スペックのビル、つまり 4,000 平方フィートのビルを建設するのは理にかなっていると考えました。そしてそれは、先ほども言ったように、資産クラスが非常に古いものであるという事実から完全に外れています。つまり、難解な建物がたくさんあり、供給も限られています。しかし、需要を見てみると、非常に興味深いものでした。そしてそこから…

繰り返しますが、Amazon は古くから存在しています…この時点で 20 年以上のことになります。現時点では、電子商取引は理解されていないわけではありません。電子商取引が何なのか、そして時間の経過とともにどうなるのかについては、たとえアマゾンであっても、その数字が非常に低いと私は依然として思っています。新型コロナウイルス感染症以前の生鮮食品の実際の需要を見ると、消費者の約 20% がオンラインで食品を注文していました。私はレストランについて話しているのではなく、食料品について話しています。そこで、繰り返しになりますが、20% であれば、ある程度の健全な増加があれば、それだけでも膨大な量の潜在的な需要があるだろうと考えました。それに加えて、需要面で本当に興味深いのは、我が国だけではなく、世界全体の健康運動全体の事実でした。私は 80 年代に育ちました。80 年代、ポップタルトのような食べ物を見れば、私が食べた食べ物の一部に何が入っていたかは神のみぞ知るです。でも今見てみると…

ジミー:また、食物ピラミッドは私たちに毎日12食分の穀物を食べるようにと言っていたり、あるいはそのようなばかばかしいことも言っていますよね？

チャド:その通り。パスタが重い。

ジミー:ええ、その通りです。

チャド:そうですね、私は自分自身にイタリアのルーツを持っています。我が家ではパスタがよく出回っています。その通り。ですから、今考えてみると、家族の子供たちにはより健康的な食べ物を食べさせ、長生きしてほしいと誰もが望んでいるというのが、ほとんど当たり前のことです。これが意味するのは、ほとんどの消費者は、半年以上棚に置かれた食品を望んでいないということです。そしてそれは何を意味するのでしょうか？まあ、それは非常に単純なことを意味します。それは、棚の上で長く保存できるようにするために、多くの防腐剤を除去する必要があることを意味します。そうなると、食べ物はそれほど長くは持たないということになります。したがって、この食品サプライチェーンが基本的にそれを管理する唯一の方法は、食品を冷蔵または冷凍することです。議論はありません。

それで、それを調べてみると、これもまた、方程式の需要側にある非常に基本的な要因でした。そして、もう一度言いますが、幸運であるよりも幸運である方が良いです。現在、オンライン販売を行っている消費者の数は、ある面では消費者の 70% が生鮮食品をオンラインで注文しています。したがって、これほど早く再びそれが起こるとは予想していませんでした。新型コロナウイルスが爆発的に拡大し、この分野に多くの追い風が加わりましたね。それで、それはそれです。

そして、供給面では、先ほど少しお話しましたが、空室率が 2% 未満と非常に低いことを考えると、古い建物の非常に難解な全国ネットワークが実際に存在しています。繰り返しになりますが、私たちの見解では、私たちは開発者であり、建設責任者は冷蔵倉庫の構築に長年の経験を持っています。私たちは能力として「これは建設できると思います。予算内で期限内に建設できると思います。そして新しい建物の需要はたくさんあると思います。」と考えました。つまり、一周回って、コロナ以前に 100% スペックの構築に快適に着工できたのはそのためです。そして今、市場はそれ以来さらに面白くなりました。

ジミー:新型コロナウイルス感染症以前には追い風が吹いていましたが、パンデミックに対応して消費者がとった行動変化によって、追い風がさらに加速しています。それで、私はこれらの冷蔵施設を想像しています。生鮮食品や食料品のようなもの、おそらく冷蔵または冷凍で保管する必要がある処方薬かもしれないと考えています。これらの施設には他に何があるのでしょうか？このスペースで最も活発なテナントは誰ですか?

チャド:はい、とても魅力的でした。私はいつもそれについて冗談を言っています。私は食べ物が大好き。個人的には、食べ物やさまざまな種類の食べ物について考えるのが大好きです。大人になっても、レストランで働きたいとは決して思いませんでした。彼らがどのように食べ物を作るのか見たくなかったので、私は他の多くの肉体労働タイプの仕事をしています。しかし、私は保管面でなんとか食品ビジネスに参入することができたので、とても興奮しています。ですから、それについて学ぶのは本当に興味深いことでした。そして、食品サプライチェーンと同様に、私たちの世界の人々も、率直に言って、店に行って新鮮なアボカドを手に入れることができるという事実を当然のことだと思っています。 20年、30年前はそんなことなかったのに。

季節の果物や野菜について考えるとき、それはただ…繰り返しになりますが、私たちが長い間甘やかされてきたものであり、非常に複雑で、非常に意欲的なものです。その背後には、私たち全員が日常生活で当然のことと思っているほど多くの科学とテクノロジーが存在します。そして実際に物流の視点から見始めると、それは本当にワイルドなものです。そこで、これらの特定の企業について説明する前に、まず最初に質問に答えたいと思います。コールドストレージについて考えるとき、実際のユーザーには 2 つのタイプがあるということです。

繰り返しになりますが、サクサムは私たちが冷蔵倉庫の建物を建てる場所に不動産を建てますよね？不動産の面では、明らかに建物の所有者にとって、テナントが誰であるかを知ることは非常に重要です。そして実際に存在するテナントのタイプは 2 つあります。直接のユーザーと、サードパーティの物流プロバイダーと呼ばれる 3PL がいます。直接のユーザーについて考えるとき、これを考えてください。ウォルマート、つまり世界のターゲット、潜在的にはハインツェスやコナグラなど、そこに存在する大規模な食品会社を思い浮かべてください。そして、これらの企業の中には、間違いなく物流企業も含まれています。彼らは独自の倉庫を多数所有しています。彼らは独自の倉庫を運営しています。彼らは自分たちが何をしているのか知っています。

ただし、アマゾンなど一部の市場のように、急速に成長してスペースが足りなくなり、別の建物を建設するのに 9 ～ 12 か月かかる場合もあります。したがって、彼らはスペースを借ります。そして、サクサムが建物を所有していて、アマゾンが市場のスペースがなくなってスペースを借りたいと見せかけた場合、彼らは私たちのところに来て、リース契約を結び、その後自分たちで倉庫を運営します。繰り返しますが、私たちは何もしません。彼らは倉庫の運営方法を知っています。彼らは倉庫の管理方法を知っています。繰り返しますが、彼らは物流の専門家です。これは市場のテナントの約20％に相当する。私たちの多くが知っている大企業は、何らかの形で冷凍を必要としています。

方程式のもう 80% の側面では、これらの 3PL について考えるとき、実際にサードパーティの物流プロバイダーについて考えるときは、コワーキングのようなものを考えてください。 4,000 平方フィートの建物がある場合、3PL があり、たとえば 200,000 平方フィートのスペースをリースすることになります。これをパレットの位置 (明らかに物流のリンクアップ) に換算すると、多少の差はあれ、約 25,000 のパレットポジションになります。したがって、3PL が「あなたの建物の半分をリースしたいのですが」と言うかもしれません。そして、彼らは 2 つの方法でお金を稼いでいます。通常は保管場所からお金を稼いでいます。つまり、パレットごとに X の価格で当社からリースし、その後、より高い価格でリリースします。繰り返しになりますが、コワーキングと似ていて、あまり似ていません。

しかし、その場合、より多額の費用と手数料がかかります。これは興味深いもので、特に食品の取り扱いに関して言えば、急速冷凍、ケースピッキング、クロスドッキングなど、食品に特有のこれらすべてのユニークなことです。食品、食品の品質管理。適切な温度ですか？それを確認していますか？そういったこともすべてそうですよね？そして、間違いなく実現しなければならないサービスがすべてあります。それが 3PL の仕事ですよね？

したがって、3PL の場合、この例では 25,000 パレットを示しましたが、年間 250 パレットの保管を必要とするクライアントが 100 社ある可能性があります。そして、それらのパレットは出入りしており、動きがあり、明らかにパレットの速度と動きがありますが、それらは、顧客についての考え方のようなものです。そして、これを学び、聞いているすべての人を助けるために、さらに別の例を挙げます。私はアイスクリームが大好きなので、アイスクリームを使用します。これらの施設の帯域幅を理解していただくと、アイスクリームは基本的に -20 度、農産物は 38 度で保管されます。

あなたはもしかしたら… 20 の小売店を持つアイスクリーム会社のフランチャイズ会社であると仮定してください。あなたが気にしているのは、隔週水曜日にすべての施設にアイスクリームのパレットが現れることだけであり、それがすべてです。産業用倉庫を借りたくありません。倉庫を所有する必要はありません。倉庫を運営したくないのです。ちなみに、倉庫から 20 か所の小売店まで商品を輸送することさえ考えたくないかもしれません。まさに3PLの仕事です。

そしておそらく、数千、数百万のアイスクリーム会社が物流をアウトソーシングしたいと考えています。なぜなら、それが彼らの日常的な妨げや取り組みではないからです。そして、それは私たちが方程式の 3PL 側にも関与しているところです。他の企業について考えたとき、最初の質問に答えると、詳しく調べてみると、フライドポテト会社、プロテイン会社、プロテインは鶏肉、シーフード、何でもありますが、農産物会社、ペットフード会社など非常に興味深いです。そうですね、そのためには食品を保管する必要があります。基本的には、すべての肉を切り刻んで最終製品に精製する加工業者に販売する食品を保管している流通業者かもしれません。このように、食品市場には非常に興味深いユニークなサプライチェーンが存在します。

話が分かれますが、ワクチンに関してよく質問を受けます。パンデミックから脱しつつあることを考えると、ワクチンを保管するでしょうか? そして、注意すべきユニークな点が 1 つありますが、ほとんどの製薬会社は基本的にそれを自社で保管するということです。これらのワクチンの多くは実際に-100度以上で保管する必要があるため、それも困難になります。つまり、-100 以下の冷媒システムは、-20 から 38 まで上昇する可能性のある冷媒システムとは異なります。つまり、別の言い方をすると、私が仕様計算されたスペースを構築する開発者であり、それが建築物ではない場合です。 -XYZ 製薬会社に合わせて、そのスペースを借りるには顧客の聴衆ベースが非常に少ないのはかなり危険です。したがって、通常、それは私たちが重視することではありません。

ジミー:基本的に食べ物だけをやっているわけですよね？

チャド:そうですね、食品、人間用、動物用、ペットフード会社など、あらゆるものに重点を置いていると思います。つまり、これらのペットフードのいくつかは、最近の人々の動物の扱い方を考えると、率直に言って、人間がこのペットフードの一部を食べることができると思います。

ジミー:おそらく、そうですね。

チャド:それはまったく別の話ですが、動物の人間化全体がどれほど健全であるか、それは… 私は2匹の犬を飼っています。理解できますが、これは現実のことです。とても興味深いですね。

ジミー:ええ、きっと。そうですね、これ以上そのウサギの穴には立ち入りませんが、次回のために取っておくかもしれません。そうですね、ここには冷蔵倉庫という素晴らしい市場機会があり、多くの追い風が吹いています。本当に競争力が増したのでしょうか？この業界全体の競争環境はどのようなものですか?

チャド:そうですね、よく見てみると本当に興味深いのは、それが成長市場であるということですよね？そして、繰り返しになりますが、投資家である A さんは、価格決定権があり、価格がエンドユーザーに転嫁される可能性がある製品に注目したいと考えています。それは非常に重要です。しかし、実際に成長しており、世界全体で需要が高まっている市場も探したいと考えています。で、見てみると非常に面白いんです。冷蔵倉庫にある実際のインプレイス製品を見ると、約 3 億 5,000 万平方フィートの広さがあります。今後 10 年間で実際には 5 億平方フィート以上に増加すると予想しています。

したがって、これらの数字のように、これは成長市場です。この分野には、以前にすでに話した理由により、多くの追い風が吹いています。非常に興味深いのは、市場の約 20% がこれらのエンドユーザー、大手、大規模物流、アマゾン、ターゲット型企業であると述べたことを思い出してください。そしてまた、彼らは自分たちのことをやっているのですよね？したがって、それらを少し横に置いておくと、基本的には「この 80% はどのようなものですか? 3PL 市場はどのようなものですか?」と言えます。そして、それを見始めると、さらに魅力的になります。

つまり、国家レベル、そしてほぼ世界レベルでその領域全体を支配する主要なプレーヤーは基本的に 3 人います。それより少し広いですが、Lineage、Americold、US Coldの3社があります。アメリカンコールド、上場。ティッカーは「COLD」です。誰でも調べることができます。リネージュは民間企業です。リネージュは冷蔵倉庫3PLの世界最大手、最大手です。アメリカンコールドが2位です。つまり、彼らはテナントの 80% を支配しているということですね？つまり、20% が直接、80% が 3PL です。その 80% のうち、これら 3 社が活動領域の約 85% を占めています。とても興味深いですね。

私の例えは、これは、全国レベルの自動車ディーラー市場とほぼ同じであると考えてください。そして説明します。自動車ディーラーについて考えると、自動車 REIT や不動産投資信託、個別信託などの会社が数多くあります。彼らは通常、家族から自動車ディーラーを買い取り、リースバックを行っています。彼らは彼らに20年間のリースを与えます。家族は多額の資金を引き出し、REIT が不動産を所有するようになります。そのためのビジネスは存在しますが、それでも非常にニッチなものです。ほとんどの自動車ディーラーは、全国規模で見ると、その地域に特化した家族経営のビジネスです。冷蔵倉庫についても同様です。

つまり、もしあなたがビッグ 3 ではないとしたら、おそらくその 3 大企業のことを言っているのです…母子家庭とは言わないまでも、南東部や南東部に 3 ～ 4 棟の冷蔵倉庫の建物を所有しているかもしれない家族のことを言っているのです。北西、それだけです。

ジミー:そしてそれは、ターゲットやウォルマートなどの本当に大きなプレーヤーではないパイの 80% のうち 15% ですよね？

チャド:はい、ワイルドです。はい。さらに、さらに一歩進んで、考えてみると、ほとんどの大企業は、物流をアウトソーシングするために 3PL を雇いたい最終企業であり、国内企業であれば、そうしたくないでしょう。米国の異なる地域に住む、異なるテクノロジー、異なるシステム、異なるプラットフォームを持つ 4 人の異なる家族を扱います。それは頭が痛いですよね？あなたは本当にインパクトを与えることができる分野にいる代表選手を探しています。それが問題なのです。冷蔵倉庫資産の全国ネットワークを構築できれば、すぐにユニークな存在になります。そしてそれはかなりワイルドなことです。そこで何が起こったかというと、やはりビッグ 3 が成長する方法は、自社の資産の一部を開発することですが、率直に言って、サクサムの方がより発展しています。繰り返しますが、サクサム、私たちは決して彼らのような大きさではありません。繰り返しになりますが、不動産に関しては、おそらく平方フィートベースで開発するのと同じくらい多くの資産を年間開発しています。

つまり、彼らの成長の多くは…繰り返しになりますが、Americold は上場されています。それは株主に配慮しなければなりません。どうやって収益を伸ばすのでしょうか？そうですね、他の資産を取得することで収益が増加します。なぜなら、先ほども言ったように、通常、コールドストレージはスペックアセットクラスではありません。繰り返しになりますが、乾燥前線と同様に、スペックアセットクラスを構築するだけの開発者は多くありません。先ほど述べた理由により、多くのスペースがカスタマイズされています。特定のユーザー向けに構築する必要があります。そこには存在しません。つまり、彼らが長期にわたって成長を推進してきた方法は、時間の経過とともに規模が大きくなった 3PL を買収することですよね? そして、企業が買収されるほど大きくなると、通常はこれら 3 社のうちの 1 社が買収されます。

そして、それが市場にこのユニークな力学を生み出したのは、先ほど述べたことを思い出してください、冷蔵倉庫の建物の平均築年数が 42 年であるためです。したがって、あなたがテナントで、スペースを借りることができる場所の 85% が築 42 年である可能性が高い場合、それは長期的にはあまり良い提案ではありません。繰り返しになりますが、これらのビッグ 3 を見てみると、私は誰に具体的に話しているわけではありませんが、新型コロナウイルスの影響で、人件費に関する多くの価格設定の問題が生じ、市場全体で大幅な値上げが行われました。そして、大幅な値上げがあった顧客の中には、おそらく思ったよりも多くの人が「うわー、痛かった。卵はすべて 1 つのサプライチェーンのバスケットに入れてある。私たちは、その方法を考え出さなければならない」と言っていると思います。サプライチェーンの物流の観点から、他の潜在的な増加から自社のビジネスを守るために、これを多様化するのです。」つまり、冷蔵倉庫スペースの 3PL 側に、この非常にユニークな機会が設定されています。

ジミー:それで、皆さんは3PLと提携していますか？彼らはあなたからスペースを借りていますか、それともあなた自身の3PLになりますか？そこで何が起こっているのか理解するのを手伝ってください。

チャド:うん。私たちがサクサム側で行っていることは、実際には 1 つの主要なことです。繰り返しになりますが、Saxum は、先に説明したように、商業用不動産投資開発会社です。私たちの本当の目標は、コールドチェーンにおける広範な不足に真に対処するために、新しく建設された高効率の冷蔵倉庫資産の全国ネットワークを構築することです。そして、私たちは仕様面から見て、いくつかの需要変数を考慮すると、時間の経過とともにこれらの資産を実際に埋めるのに十分な需要があると安心しています。先ほどもお話しました。

しかし同時に、ユニークなのは、サクサムとは完全に別の、Arcadia Cold Storage & Logistics という名前の姉妹会社があることです。そして、Arcadia は 3PL であり、非常にユニークです。そしてその会社はクリス・ヒューズという男によって経営されています。 Chris Hughes は冷蔵倉庫の世界に非常に精通しています。彼はキャリアの初期にアメコールに在籍し、やはり世界第2位の選手でした。そして、彼がやったことは、時間が経つにつれて、うまくいきました。彼は長年にわたりアメコール社の最高商務責任者を務めており、そこでは非常に高い地位にあった人物でした。

彼は退職し、約 10 年前に自分で 3PL を立ち上げました。その会社はAgro Merchantsという会社です。アグロ・マーチャンツはロールアップ戦略であり、私が説明したような大手 3 社と何ら変わりはなく、国内的にも実際に世界的にも過小評価されている多数の資産を買い付けに行きました。彼らはラテンアメリカとヨーロッパに多くの資産を持っていましたが、これはユニークなことです。そして彼らはポートフォリオを積み上げ、実際に2020年末にそれを17億ドルで大規模にアメコールドに売り戻しました。

ご覧のとおり、ロールアップ取引は基本的に継続して行われます。そこで Chris Hughes は、Arcadia Cold Storage & Logistics を運営する冷蔵倉庫業界の経験豊富なベテランのオペレーターからなる一流のチームを編成しました。それは完全に別の会社です。彼はそこで素晴らしい仕事をしてきた。また、公共施設も多数あり、現在約 6 施設が建設中です。 6台中5台は今年納車されると思います。そして再び、サクサムはこれらの建物を多数建設しています。

つまり、これは、建物が予算内で予定どおりに建設できることを理解する能力とのつながりの一部です。私たちがコロナウイルス以前に建設したと述べたその建物は、実際に国を建設するためにNDFWの第2仕様の建物に着工しました。私たちはそれを予算内で、新型コロナウイルス感染症の最中でも時間どおりに構築しましたが、鉄鋼価格で起こったことを考えると、これは鉄鋼を扱う場合にはほとんど前例のないことです。したがって、キーラン・フラナガン氏が主導して、私たちの側でそれを実際に実行した開発構築チームにもう一度大きな叫び声を上げます。

しかし、それが本当にユニークな点であり、サクサム側としては、彼らが活動するのを見るのが楽しかったです。それは私たちの日常業務ではないためです。私たちは不動産開発業者です。私たちは予算内で期限内に建物を建設する方法を知っており、それが私たちの仕事です。それが私たちのレーンであり、私たちはそこに固執します。しかし、アルカディアのような企業がクリス・ヒューズを先頭に成長していくのを見るのは、とても興味深いことです。そして、サプライチェーンの多様化を目指している多くの潜在的なテナントから再び大きな関心が寄せられています。しかし、それだけではなく、実際には新しいスペースを必要としているテナントがたくさんありますが、先ほども言ったように、この分野で成長している多くの需要力のせいで、現在プロバイダーさえ持っていない可能性があります。したがって、繰り返しになりますが、これらの人たちが活動しているのを見て、ビジネスのその側面が時間の経過とともに実際にどのように展開したかを実際に見るのは本当にユニークでした。

ジミー:わかった。 Arcadia については、数分後にもう少し詳しく質問します。しかし、サクサムに話を戻しますが、先ほどあなたは不動産開発会社だとおっしゃいましたね。冷蔵保存だけが仕事ではありません。この冷蔵倉庫戦略は、Saxum の不動産投資家としての全体的な戦略にどのように適合しますか?

チャド:うん。したがって、繰り返しになりますが、これは私たちにとってミッションクリティカルな戦略です。繰り返しになりますが、2 つの食品グループは、前述したように、ビジネスの産業面の産業部門に属しています。それは間違いなく、そのビジネスの半分です。ひそかに、私たちは国内最大の冷蔵倉庫の仕様開発者です。私たちはそれについてあまり自慢しません。私たちは自分たちのレーンに固執し、ただ頭を下げて一生懸命働きます。しかし、現在、最初の 6 資産だけでなく、複数の資産にわたって 250 万平方フィート以上の開発があり、率直に言って、現時点では 9 平方フィート近くに近づいています。繰り返しになりますが、その多くは機密事項ですが、私たちはこの分野で非常に積極的に取り組んでいます。私たちは空間にとてもこだわっています。

そして、繰り返しになりますが、おそらくうまくいくかもしれない取引だけではなく、アルカディアにとって取引が適合する場合、それがテナントとして適合する可能性のある場所で、再び機能する可能性があります。繰り返しますが、それは彼らの決定です。それは完全に別個の存在です。そこにはチャンスはありますが、直接サイト上で話をする可能性のある他のテナント向けにビルトインスイートを提供する機会も調査中です。繰り返しになりますが、これらの資産の多くは、アルカディアのように 3PL にスペースをリースする可能性がありますが、これらの資産では時々投機的なリスクを負い、100,000 から 200,000 平方フィートに達するため、私たちは直接そこにいます。先ほど述べたように、追加のスペースが必要な可能性のある Amazon やターゲットを探していますよね?

そのため、時々、そのスペースで「すごいですね、10万平方フィートありますね。私には30万平方フィートが必要です。あなたたちには明らかに建築の能力があります。私のためにこれを建ててみませんか？」と言うクライアントに遭遇することがあります。したがって、私たちは多面的にそれを行うことができるように多面的です。したがって、それは私たちにとって大きな焦点です。繰り返しになりますが、需要がある理由は非常に簡単です。私たちは、需要が明らかなレーンに固執することを好みます。そして、通常は不動産側の投資家にとって、投資方法は、私たちが集めているユニークな GP 投資ビークルを多数持っており、そこで調達しているのです…ご存知のように、サクサムは…時間をかけて数億ドルを調達しましたこれは明らかに、あなたが積極的に話しかける聴衆に似ています。しかし、私たちは約3億ドルから4億ドルの機関資本も調達しました。

そこで、当社がユニークに行っていることの 1 つは、超富裕層の投資家に当社の投資の一部の GP 側に投資する機会を提供することです。そして、それらの多くは実際にこれらの冷蔵倉庫取引の一部に含まれています。それらすべてではありませんが、GP コンポーネントを持つ機会があるものについては、それを見ていきます。そして現在取り組んでいる GP ファンドがあり、基本的にそれに参加しています。それが当社の考え方であり、投資家に冷蔵倉庫分野のエクスポージャーを提供することについての当社の考え方です。

ジミー:冷蔵倉庫は通常どこに適していますか? リスクとリターンのスペクトルについて言えますか? 冷蔵保管に関連するリスクにはどのようなものがありますか? それらのリスクをどのように評価しますか? また、どのような投資期間でどのようなリターンを目標としていますか?

チャド:確実なこと。つまり、通常、繰り返しになりますが、開発の復帰について話していますが、それは状況によって異なります。それには時間軸が重要です。しかし、実際に目標としているのは、期間全体に基づいて 2 つの X、つまり 2.5 X の間のリターンであり、中位から高位のチームタイプの IRR が得られます。繰り返しますが、これらは開発契約です。したがって、それは不動産の面でもそれほど違いはありません。開発の集合住宅取引を行っている場合、高いチーム、20代前半、プロジェクトレベルでの潜在的なIRR、そしてそこからそれほど遠くない投資家への純額は同様です。不動産側ではまさにそのように考えています。またしても新規開発工事を行っております。繰り返しますが、通常は非常に簡単です。

リスクについて考えると、そこが本当に興味深い点でもあります。なぜなら、繰り返しになりますが、投資家として、賢明な投資家として、投資を判断するために絶対的なリターンを見たくないからです。それがシャープレシオです。リスク調整後のリターンに基づいて投資を判断する場合、その資産がゼロになるリスクはどれくらいか、5 つの X と 2 つの X でしょうか? 右？したがって、これらは投資家が常に注目すべき点です。

そして、その 1 つは、以前に冷蔵倉庫や冷蔵倉庫が気に入った理由を真剣に検討し始めたときにこの点を見逃していたと思いますが、冷蔵倉庫を資産クラスとして見始めたとき、空室率が非常に低く、部分的に推進されていたということです。供給が少ないからですが、需要も少ないからです。しかし、3PL側を見ると、それらの上昇の組み合わせが理解できます…コロナ期間中に、クリス・ヒューズがアグロ・マーチャントを経営していた頃のアメコールド、リネージュ、アルカディア、アグロ・マーチャンツのような企業にさえ遡ってみると、彼らは大流行中に一時解雇はほぼゼロでした。不況。ゼロ。それらの建物は満員のままだった。確かに、他の企業と同様に、あちこちで価格設定の圧力があるかもしれませんが、一般的に、彼らはすべての占有を維持しました。価格はかなり安定していました。

そして、そのようなことが起こった理由は、彼らが保管していた製品の一部を変更しただけの混合物でした。視聴者にもう少し説明するために、不況が起こると外食に行く人が減ると考えてください。彼らは家にもっと食べ物を注文しますよね？そして、そのようなダイナミクスについて考え始めると、その需要を満たす実際の流通業者に基づいて、食品の種類と保管する必要がある食品の量が変わります。したがって、冷蔵倉庫は、先ほど述べた需要と供給の理由だけでなく、価格決定力を押し進める能力のおかげで、最も不況に強いビジネスの 1 つであると私は主張します。

ジミー:それで、ここで時間がなくなってきました。インタビューはもう終わりにしたいと思いますが、あなたが提携しているとおっしゃったサードパーティの物流会社である Arcadia についてもっと話したいと思いました。ここでの Arcadia の成長と市場展開の今後のビジョンは何ですか?

チャド:確実なこと。つまり、アルカディア…繰り返しになりますが、クリス・ヒューズは以前にもこれをやったことがあります。彼は基本的に、サプライチェーンの中心に位置する一流の国内マルチノード物流会社を構築するために素晴らしいチームをまとめました。この会社は、クライアントを第一に考え、非常に連絡を取り合う、真のクライアントサービスに重点を置いています。私たちは巨大な複合企業になろうとしているわけではありません。まさに二桁の施設を建設してリースするということです。繰り返しになりますが、アルカディアは資産を所有しているのではなく、実際にはテナントですが、これらの資産を国家規模で実際にリースしているのです。そして本当にユニークなのは、新築建設に関する唯一の全国ネットワークの 1 つであることです。それを業界用語で言うと、グリーンフィールド、全国規模のグリーンフィールドの建物です。つまり、繰り返しになりますが、クリスヒューズは方程式のその側の戦略を実際に推進しています。それが彼らの戦略なのです。それが彼らの焦点です。彼らは、国家規模で既存の関係を構築し、新しい関係を構築することに深く関わっています。

そして、実際に定量的に説明すると、私の自動車ディーラーの話に戻りますが、ファミリーオフィスの例はこれです。アルカディア社は、契約を締結していると私たちが認識している契約の間に、第1四半期までに約150万平方フィートの借地権を有することになります。来年の。 150万平方フィートの借地権を保有するだけで、アルカディアは3PLとして全米で7番目に大きな冷蔵倉庫事業者となる。それがワイルドなのですよね？なぜなら、あなたはまた 85% のビッグ 3 について話しているからです。トップ 10 に入るのにそれほど時間はかかりません。

そして、私にとって、それは一種の衝撃的なことです、なぜなら私たちは食べ物について話しているからです。食料は我が国で最も重要な資産の 1 つであり、住宅に次いで最も有用性が高いと考えられます。では、その資産クラスをもっと活用しない方法はないだろうか? 右？繰り返しになりますが、この中古車販売店との類似点は、その市場の大部分が長期にわたって小規模な資産であるということです。したがって、クラス最高の経営チームとクラス最高の資産を通じてコールドチェーンを実際に制度化する機会が設定されているということを実際に考えると、これは非常にユニークです。つまり、Arcadia のビジョンは、全国的なプラットフォームに成長し、あらゆるレベルで実際に実行することです。本当にユニークですね。

ジミー:そうですね、チャド、これは素晴らしかったです。今日のエピソードでは、冷蔵倉庫業界についてさらに学ぶことができ、また、Saxum がその業界で何を行っているかについて学ぶことができて本当に良かったです。貴重なご意見を共有していただき、誠にありがとうございます。その前に、富裕層の投資家やアドバイザーはどこに行けばあなたとサクサムについてもっと知ることができますか?

チャド:もちろん。 Saxum Real Estate は、当社の Web サイト (www.saxumre.com) にアクセスしてください。それから、Arcadia も同様です。www.arcadiacold.com を検索してください。そこには Arcadia の既存のポートフォリオが表示されます。クリス・ヒューズを含むアルカディアのリーダーシップと経営者全員がそこにいることがわかります。これらの建物のいくつかを見てみるのもいいでしょうが、これもまた魅力的です。繰り返しになりますが、それを定量化するために最後に言いたいことがあります。約 400,000 平方フィートの建物を実際に見てみると、サッカー場 6 ～ 7 個分の面積に相当します。したがって、サプライチェーンと、それが国家として私たちにとっていかにミッションクリティカルであるかを考えると、これは非常に興味深いことになります。

ジミー:そうですね、それは大きな建物で、今後数年間でさらに多くの建物を建設する必要があるようです。 Arcadia の Web サイトと Saxum の Real Estate の Web サイト、および番組ノートにも必ずリンクします。このメモは、いつものように当社の Web サイト (optiondb.com/podcast) でご覧いただけます。今日の番組でチャドと私が話し合ったすべてのリソースへのリンクがあります。また、常に最新のエピソードを入手できるように、YouTube またはお気に入りのポッドキャスト視聴プラットフォームで購読してください。チャド、今日は参加してくれて本当にありがとう。本当にありがとうございました。

チャド:ありがとう、ジミー。ありがとう。

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